OGLĘDZINY NIERUCHOMOŚCI
§ 3 rozporządzenia w sprawie wyceny
Autor: Anna Utracka
Data dodania: 14-04-2026
Wyświetleń: 258
Przejdź do strony głównej Wróć do kategorii PORADNIKI
Kiedy rzeczoznawca majątkowy może odstąpić od oględzin nieruchomości?
Praktyczne zastosowanie § 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości.
Od 9 września 2023 r. obowiązuje rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości. W § 3 tego aktu po raz pierwszy zapisano, że określanie wartości nieruchomości poprzedza się oględzinami nieruchomości, a oględzin dokonuje się „w możliwym do wykonania zakresie”. Jednocześnie ustawodawca dopuścił odstąpienie od oględzin w „szczególnie uzasadnionych przypadkach”, zastrzegając, że zarówno ograniczony zakres oględzin, jak i odstąpienie od ich dokonania muszą zostać uzasadnione w operacie szacunkowym.
To brzmienie przepisu wyznacza podstawową regułę interpretacyjną: oględziny są zasadą, a ich ograniczenie lub pominięcie jest wyjątkiem. W § 3 ust. 1 opisano standardowy tok postępowania przy określaniu wartości nieruchomości. Z kolei § 3 ust. 2 nie znosi tej zasady, ale dopuszcza wyjątki na wypadek obiektywnych trudności lub szczególnych okoliczności konkretnej wyceny.
Oględziny jako element czynności zawodowych
Przepisy nowego § 3 rozporządzenia należy czytać łącznie z art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest do wykonywania czynności zgodnie z przepisami prawa ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności, z zasadami etyki zawodowej i z zachowaniem bezstronności w wycenie nieruchomości. To oznacza, że decyzja o ograniczeniu oględzin albo o całkowitym odstąpieniu od nich nie może być uzasadniana wygodą, pośpiechem czy praktyką uproszczoną. Musi dać się obronić właśnie z perspektywy szczególnej staranności zawodowej.
W praktyce oględziny pełnią funkcję znacznie szerszą niż tylko „obejrzenie” przedmiotu wyceny. Służą bezpośredniemu ustaleniu stanu techniczno-użytkowego nieruchomości, zakresu jej zagospodarowania, jakości otoczenia, dostępności komunikacyjnej, relacji z sąsiedztwem oraz innych cech, które mogą wpływać na wartość. Właśnie dlatego ustawodawca zdecydował się wyraźnie wpisać oględziny do porządku czynności poprzedzających określenie wartości.
Co wynika z uzasadnienia projektu rozporządzenia
W uzasadnieniu wskazano, że wcześniejsze przepisy nie nakładały obowiązku oględzin wprost, ale z ogólnych zasad wyceny wynikało, że proces szacowania powinien opierać się na konkretnych danych o nieruchomości. Jednocześnie projektodawca podkreślił, że oględziny są co do zasady niezbędnym elementem procesu wyceny, ponieważ pozwalają na rzeczywiste zapoznanie się z nieruchomością.
Zaznaczono także, że w praktyce mogą zdarzać się sytuacje, w których oględziny będą utrudnione, niemożliwe albo w szczególnych przypadkach niecelowe. Jako przykłady wskazano m.in. niewpuszczenie na teren nieruchomości wycenianej na potrzeby postępowania egzekucyjnego oraz wyceny retrospektywne, w których stan nieruchomości przyjmuje się na datę przeszłą. Dla praktyki zawodowej ma to bardzo duże znaczenie. To przepis, który rozwiązuje problem sytuacji wyjątkowych i nakłada obowiązek ich transparentnego opisania w operacie.
Kiedy można odstąpić od oględzin
Przypadki dopuszczające odstąpienie od oględzin można podzielić na trzy grupy:
Oględziny są obiektywnie niemożliwe
Pierwsza grupa to sytuacje, w których rzeczoznawca rzeczywiście podejmuje próbę dokonania oględzin, ale napotyka przeszkodę, której nie może samodzielnie usunąć. Typowym przykładem jest odmowa dostępu do nieruchomości, brak wpuszczenia do lokalu, brak możliwości wejścia na teren nieruchomości, brak współdziałania osób dysponujących nieruchomością albo inna realna bariera faktyczna lub organizacyjno-prawna. Taki przypadek został wskazany w uzasadnieniu projektu na tle postępowania egzekucyjnego.
W tej grupie kluczowe jest jednak rozróżnienie między obiektywną przeszkodą a zwykłą niedogodnością. Przeszkoda musi być realna, konkretna i istotna na tyle, by mimo zachowania zawodowej staranności oględziny nie mogły dojść do skutku.
Oględziny są możliwe w ograniczonym zakresie
Druga grupa to przypadki, w których pełne oględziny nie są możliwe, ale część istotnych obserwacji można jednak przeprowadzić. I właśnie tu najpełniej działa zwrot „w możliwym do wykonania zakresie”. Jeżeli rzeczoznawca może ustalić położenie, dostęp do drogi, charakter otoczenia, sposób zagospodarowania działki, stan zewnętrzny budynku albo część cech funkcjonalnych, to powinien takie oględziny przeprowadzić. W praktyce oznacza to, że między „pełnymi oględzinami” a „brakiem oględzin” istnieje jeszcze kategoria: „oględziny ograniczone”. Dopiero gdy nawet taki ograniczony zakres nie jest możliwy albo nie ma znaczenia dla celu wyceny, można mówić o pełnym odstąpieniu od oględzin.
Oględziny są niecelowe z punktu widzenia celu wyceny
Trzecia grupa obejmuje sytuacje, w których oględziny aktualne nie dają wiarygodnej wiedzy o stanie nieruchomości istotnym dla wyceny. Najbardziej oczywistym przykładem są wyceny retrospektywne. Jeżeli stan nieruchomości ma zostać ustalony na datę historyczną, a obecny stan nieruchomości jest wynikiem późniejszych zmian, to aktualne oględziny mogą mieć ograniczoną wartość poznawczą, a niekiedy mogą wręcz prowadzić do zafałszowania obrazu przedmiotu wyceny. Właśnie dlatego projektodawca wprost wymienił, w uzasadnieniu do rozporządzenia, wyceny retrospektywne jako przykład sytuacji, w której możliwe jest odstąpienie od oględzin.
Trzeba jednak zachować ostrożność. Nie oznacza to, że przy każdej wycenie retrospektywnej oględziny są zbędne. Niekiedy aktualne oględziny mogą nadal pomóc w ustaleniu cech trwałych, relacji przestrzennych, ukształtowania terenu czy parametrów, które nie uległy zmianie. Dlatego bezpieczniej jest przyjąć, że wycena retrospektywna może uzasadniać odstąpienie od oględzin, ale nie powoduje tego automatycznie. Ocenę trzeba zawsze odnieść do konkretnego przypadku.
Kiedy odstąpienie od oględzin nie powinno mieć miejsca
Przepis nie daje podstaw do rezygnacji z oględzin w ogóle. Byłaby to raczej próba uproszczenia procesu wyceny kosztem bezpośredniej weryfikacji cech nieruchomości. Podobnie ostrożnie należy traktować oparcie wyceny wyłącznie na otrzymanych dokumentach lub oświadczeniach stron. Materiały te mogą mieć znaczenie pomocnicze, czasem bardzo istotne, ale co do zasady nie zastępują samych oględzin. Mogą one wzmacniać materiał dowodowy, lecz same nie tworzą jeszcze podstawy do odstąpienia od oględzin, chyba że występuje dodatkowo realna przeszkoda albo wyraźna niecelowość ich przeprowadzenia.
Jak rozumieć „szczególnie uzasadnione przypadki”
Pojęcie „szczególnie uzasadnionych przypadków” ma charakter niedookreślony, ale nie oznacza dowolności. Ustawodawca nie wymienia przykładowych przypadków, nie używa zwrotów „w szczególności”, „za wyjątkiem”, itp.
W praktyce można przyjąć, że aby odstąpienie od oględzin dało się obronić, powinny być uzasadnione. Przyczyna musi być indywidualna i konkretna, a nie ogólna lub typowa, obiektywna lub merytorycznie poważna, realnie wpływająca na możliwość wykonania oględzin albo na ich wartość poznawczą. W operacie należy wykazać, w jaki sposób rzeczoznawca zrekompensował brak oględzin innymi wiarygodnymi źródłami danych. Wtedy można mówić o odstąpieniu, które jest zgodne zarówno z § 3 ust. 2, jak i ze standardem szczególnej staranności wynikającym z ustawy.
Co trzeba napisać w operacie szacunkowym
Sam zapis, że „odstąpiono od oględzin”, nie jest wystarczający. Przepis wymaga uzasadnienia. Z punktu widzenia poprawności warsztatowej uzasadnienie powinno pokazywać tok rozumowania rzeczoznawcy i dokumentować, że decyzja o odstąpieniu nie była arbitralna.
W operacie warto więc wskazać:
Czy poprzednie rozporządzenie zawierało podobną regulację
Dla porządku warto odnotować, że poprzednie rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego nie zawierało odpowiednika obecnego § 3 ust. 1–2. Obecna regulacja obowiązująca od 2023 r. unormowała oględziny nieruchomości jako stały element procesu wyceny.
Wnioski praktyczne
Oględziny są standardową czynnością rzeczoznawcy majątkowego i stanowią jeden z pierwszych etapów wyceny. Jeżeli pełne oględziny nie są możliwe, dokonuje się je w takim zakresie, jaki jest obiektywnie osiągalny. Odstąpienie od oględzin jest rozwiązaniem wyjątkowym — dopuszczalnym wtedy, gdy istnieje konkretny, szczególnie uzasadniony przypadek, a brak oględzin zostanie uzasadniony w operacie szacunkowym.
Praktyczne zastosowanie § 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości.
Od 9 września 2023 r. obowiązuje rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości. W § 3 tego aktu po raz pierwszy zapisano, że określanie wartości nieruchomości poprzedza się oględzinami nieruchomości, a oględzin dokonuje się „w możliwym do wykonania zakresie”. Jednocześnie ustawodawca dopuścił odstąpienie od oględzin w „szczególnie uzasadnionych przypadkach”, zastrzegając, że zarówno ograniczony zakres oględzin, jak i odstąpienie od ich dokonania muszą zostać uzasadnione w operacie szacunkowym.
To brzmienie przepisu wyznacza podstawową regułę interpretacyjną: oględziny są zasadą, a ich ograniczenie lub pominięcie jest wyjątkiem. W § 3 ust. 1 opisano standardowy tok postępowania przy określaniu wartości nieruchomości. Z kolei § 3 ust. 2 nie znosi tej zasady, ale dopuszcza wyjątki na wypadek obiektywnych trudności lub szczególnych okoliczności konkretnej wyceny.
Oględziny jako element czynności zawodowych
Przepisy nowego § 3 rozporządzenia należy czytać łącznie z art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest do wykonywania czynności zgodnie z przepisami prawa ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności, z zasadami etyki zawodowej i z zachowaniem bezstronności w wycenie nieruchomości. To oznacza, że decyzja o ograniczeniu oględzin albo o całkowitym odstąpieniu od nich nie może być uzasadniana wygodą, pośpiechem czy praktyką uproszczoną. Musi dać się obronić właśnie z perspektywy szczególnej staranności zawodowej.
W praktyce oględziny pełnią funkcję znacznie szerszą niż tylko „obejrzenie” przedmiotu wyceny. Służą bezpośredniemu ustaleniu stanu techniczno-użytkowego nieruchomości, zakresu jej zagospodarowania, jakości otoczenia, dostępności komunikacyjnej, relacji z sąsiedztwem oraz innych cech, które mogą wpływać na wartość. Właśnie dlatego ustawodawca zdecydował się wyraźnie wpisać oględziny do porządku czynności poprzedzających określenie wartości.
Co wynika z uzasadnienia projektu rozporządzenia
W uzasadnieniu wskazano, że wcześniejsze przepisy nie nakładały obowiązku oględzin wprost, ale z ogólnych zasad wyceny wynikało, że proces szacowania powinien opierać się na konkretnych danych o nieruchomości. Jednocześnie projektodawca podkreślił, że oględziny są co do zasady niezbędnym elementem procesu wyceny, ponieważ pozwalają na rzeczywiste zapoznanie się z nieruchomością.
Zaznaczono także, że w praktyce mogą zdarzać się sytuacje, w których oględziny będą utrudnione, niemożliwe albo w szczególnych przypadkach niecelowe. Jako przykłady wskazano m.in. niewpuszczenie na teren nieruchomości wycenianej na potrzeby postępowania egzekucyjnego oraz wyceny retrospektywne, w których stan nieruchomości przyjmuje się na datę przeszłą. Dla praktyki zawodowej ma to bardzo duże znaczenie. To przepis, który rozwiązuje problem sytuacji wyjątkowych i nakłada obowiązek ich transparentnego opisania w operacie.
Kiedy można odstąpić od oględzin
Przypadki dopuszczające odstąpienie od oględzin można podzielić na trzy grupy:
- oględziny są obiektywnie niemożliwe,
- oględziny są możliwe w ograniczonym zakresie
- niecelowość poznawcza oględzin.
Oględziny są obiektywnie niemożliwe
Pierwsza grupa to sytuacje, w których rzeczoznawca rzeczywiście podejmuje próbę dokonania oględzin, ale napotyka przeszkodę, której nie może samodzielnie usunąć. Typowym przykładem jest odmowa dostępu do nieruchomości, brak wpuszczenia do lokalu, brak możliwości wejścia na teren nieruchomości, brak współdziałania osób dysponujących nieruchomością albo inna realna bariera faktyczna lub organizacyjno-prawna. Taki przypadek został wskazany w uzasadnieniu projektu na tle postępowania egzekucyjnego.
W tej grupie kluczowe jest jednak rozróżnienie między obiektywną przeszkodą a zwykłą niedogodnością. Przeszkoda musi być realna, konkretna i istotna na tyle, by mimo zachowania zawodowej staranności oględziny nie mogły dojść do skutku.
Oględziny są możliwe w ograniczonym zakresie
Druga grupa to przypadki, w których pełne oględziny nie są możliwe, ale część istotnych obserwacji można jednak przeprowadzić. I właśnie tu najpełniej działa zwrot „w możliwym do wykonania zakresie”. Jeżeli rzeczoznawca może ustalić położenie, dostęp do drogi, charakter otoczenia, sposób zagospodarowania działki, stan zewnętrzny budynku albo część cech funkcjonalnych, to powinien takie oględziny przeprowadzić. W praktyce oznacza to, że między „pełnymi oględzinami” a „brakiem oględzin” istnieje jeszcze kategoria: „oględziny ograniczone”. Dopiero gdy nawet taki ograniczony zakres nie jest możliwy albo nie ma znaczenia dla celu wyceny, można mówić o pełnym odstąpieniu od oględzin.
Oględziny są niecelowe z punktu widzenia celu wyceny
Trzecia grupa obejmuje sytuacje, w których oględziny aktualne nie dają wiarygodnej wiedzy o stanie nieruchomości istotnym dla wyceny. Najbardziej oczywistym przykładem są wyceny retrospektywne. Jeżeli stan nieruchomości ma zostać ustalony na datę historyczną, a obecny stan nieruchomości jest wynikiem późniejszych zmian, to aktualne oględziny mogą mieć ograniczoną wartość poznawczą, a niekiedy mogą wręcz prowadzić do zafałszowania obrazu przedmiotu wyceny. Właśnie dlatego projektodawca wprost wymienił, w uzasadnieniu do rozporządzenia, wyceny retrospektywne jako przykład sytuacji, w której możliwe jest odstąpienie od oględzin.
Trzeba jednak zachować ostrożność. Nie oznacza to, że przy każdej wycenie retrospektywnej oględziny są zbędne. Niekiedy aktualne oględziny mogą nadal pomóc w ustaleniu cech trwałych, relacji przestrzennych, ukształtowania terenu czy parametrów, które nie uległy zmianie. Dlatego bezpieczniej jest przyjąć, że wycena retrospektywna może uzasadniać odstąpienie od oględzin, ale nie powoduje tego automatycznie. Ocenę trzeba zawsze odnieść do konkretnego przypadku.
Kiedy odstąpienie od oględzin nie powinno mieć miejsca
Przepis nie daje podstaw do rezygnacji z oględzin w ogóle. Byłaby to raczej próba uproszczenia procesu wyceny kosztem bezpośredniej weryfikacji cech nieruchomości. Podobnie ostrożnie należy traktować oparcie wyceny wyłącznie na otrzymanych dokumentach lub oświadczeniach stron. Materiały te mogą mieć znaczenie pomocnicze, czasem bardzo istotne, ale co do zasady nie zastępują samych oględzin. Mogą one wzmacniać materiał dowodowy, lecz same nie tworzą jeszcze podstawy do odstąpienia od oględzin, chyba że występuje dodatkowo realna przeszkoda albo wyraźna niecelowość ich przeprowadzenia.
Jak rozumieć „szczególnie uzasadnione przypadki”
Pojęcie „szczególnie uzasadnionych przypadków” ma charakter niedookreślony, ale nie oznacza dowolności. Ustawodawca nie wymienia przykładowych przypadków, nie używa zwrotów „w szczególności”, „za wyjątkiem”, itp.
W praktyce można przyjąć, że aby odstąpienie od oględzin dało się obronić, powinny być uzasadnione. Przyczyna musi być indywidualna i konkretna, a nie ogólna lub typowa, obiektywna lub merytorycznie poważna, realnie wpływająca na możliwość wykonania oględzin albo na ich wartość poznawczą. W operacie należy wykazać, w jaki sposób rzeczoznawca zrekompensował brak oględzin innymi wiarygodnymi źródłami danych. Wtedy można mówić o odstąpieniu, które jest zgodne zarówno z § 3 ust. 2, jak i ze standardem szczególnej staranności wynikającym z ustawy.
Co trzeba napisać w operacie szacunkowym
Sam zapis, że „odstąpiono od oględzin”, nie jest wystarczający. Przepis wymaga uzasadnienia. Z punktu widzenia poprawności warsztatowej uzasadnienie powinno pokazywać tok rozumowania rzeczoznawcy i dokumentować, że decyzja o odstąpieniu nie była arbitralna.
W operacie warto więc wskazać:
- jakie próby dokonania oględzin podjęto i kiedy,
- jaka konkretna przeszkoda wystąpiła,
- czy przeszkoda miała charakter całkowity czy częściowy,
- jakie cechy nieruchomości ustalono bezpośrednio, a jakie pośrednio,
- z jakich źródeł zastępczych skorzystano,
- dlaczego mimo tych ograniczeń możliwe było sporządzenie rzetelnej opinii o wartości.
Czy poprzednie rozporządzenie zawierało podobną regulację
Dla porządku warto odnotować, że poprzednie rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego nie zawierało odpowiednika obecnego § 3 ust. 1–2. Obecna regulacja obowiązująca od 2023 r. unormowała oględziny nieruchomości jako stały element procesu wyceny.
Wnioski praktyczne
Oględziny są standardową czynnością rzeczoznawcy majątkowego i stanowią jeden z pierwszych etapów wyceny. Jeżeli pełne oględziny nie są możliwe, dokonuje się je w takim zakresie, jaki jest obiektywnie osiągalny. Odstąpienie od oględzin jest rozwiązaniem wyjątkowym — dopuszczalnym wtedy, gdy istnieje konkretny, szczególnie uzasadniony przypadek, a brak oględzin zostanie uzasadniony w operacie szacunkowym.
Przejdź do strony głównej Wróć do kategorii PORADNIKI