PROCEDURA OPINIODAWCZA
PRZED KOMISJĄ ARBITRAŻOWĄ
Dostępność: Dostępny
Czas wysyłki: 48 godzin
Koszt wysyłki: od 0,00 zł
- Opis produktu
Seria: MISTRZOWSKIE PRAKTYKI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO
Procedura opiniodawcza przed Komisją Arbitrażową – studium praktyczne z perspektywy rzeczoznawcy majątkowego.
Poradnik ten nie jest teoretycznym omówieniem przepisów. To praktyczny przewodnik po procedurze opiniodawczej, prezentujący zarówno jej podstawy prawne, jak i realia stosowania w praktyce. Celem opracowania jest wskazanie skutecznych działań, które pomagają zwiększyć bezpieczeństwo zawodowe, podnieść jakość sporządzanych opracowań oraz właściwie reagować na sytuacje, w których praca rzeczoznawcy poddawana jest ocenie.
Podstawy prawne procedury opiniodawczej
Podstawę prawną procedury opiniodawczej stanowi art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U. z 2024 r., poz. 1145 ze zm.). Przepis ten przewiduje możliwość zawarcia umowy o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Ocena ta ma charakter opinii środowiskowej.
Należy podkreślić, że procedura opiniodawcza dotyczy wyłącznie oceny operatu szacunkowego jako dokumentu, a nie oceny osoby rzeczoznawcy majątkowego.
Kto dokonuje oceny operatu szacunkowego?
Oceny operatu szacunkowego może dokonać każdy. Żaden przepis prawa nie zakazuje zamawiającemu – czy to osobie fizycznej, prawnej, organowi administracji publicznej, czy sądowi – samodzielnej analizy i oceny treści operatu szacunkowego. Co więcej, w praktyce postępowań administracyjnych i cywilnych jest to wręcz nieuniknione i konieczne: organ lub sąd, który korzysta z operatu jako dowodu, musi go ocenić w ramach własnej odpowiedzialności dowodowej. Jest to naturalne, że zamawiający, zapoznając się z operatem i określoną wartością, dokonuje analizy, porównań, a tym samym ocenia wykonaną przez rzeczoznawcę pracę.
Ocena operatu szacunkowego obejmuje trzy aspekty:
- ocena formalna
- ocena w zakresie wartości dowodowej
- ocena merytoryczna, tj. w zakresie wiadomości specjalnych
W pierwszej kolejności operat szacunkowy podlega ocenie formalnej, obejmującej między innymi sprawdzenie: czy został sporządzony przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia,czy zawiera wszystkie elementy wymagane przepisami prawa, czy jest wolny od błędów, niejasności, braków i omyłek. Ocena ta jest niezbędna, by ustalić, czy dokument spełnia minimalne warunki, by mógł być traktowany jako pisemna opinia o wartości nieruchomości. Weryfikacja formalna obejmuje sprawdzenie zgodności z przepisami prawa, kompletności, przejrzystości oraz logicznej struktury dokumentu. Organ administracji musi skontrolować ustalenia faktyczne zawarte w operacie oraz to czy zawiera on wymagane przepisami prawa elementy i czy nie występują w nim niejasności lub błędy wymagające uzupełnienia lub poprawienia (wyrok NSA z dnia 10.07.2015 r., I OSK 2456/13).
Ocena dowodowa.
Treść operatu jako taka nie podlega dowolnej ocenie merytorycznej przez organ administracji publicznej ani sąd. Może być jednak oceniana jego wartość dowodowa, zwłaszcza w sytuacji, gdy dokument budzi wątpliwości co do spójności, logiczności, kompletności lub zawiera rażące nieścisłości, błędy metodologiczne bądź rachunkowe.
Zgodnie z treścią wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 listopada 2022 r., sygn. I OSK 2392/21: „Operat szacunkowy stanowiący dowód z opinii biegłego podlega ocenie z zastosowaniem zasady art. 80 KPA”. Zasada ta oznacza, że organ administracji publicznej dokonuje swobodnej oceny dowodów. Organ nie jest związany konkretnymi przepisami określającymi wartość poszczególnych dowodów. Oceniając materiał dowodowy, organ rozstrzyga na podstawie całokształtu zgromadzonych dowodów, czy dana okoliczność została należycie udowodniona. Co istotne, organ nie może pominąć żadnego z przeprowadzonych dowodów, ale w ramach swobodnej oceny ma prawo odmówić poszczególnym dowodom wiarygodności lub je uwzględnić, przyjmując ich zgodność z zasadami logiki, wiedzy i doświadczenia życiowego. W takich przypadkach organ może także żądać od rzeczoznawcy majątkowego wyjaśnień lub uzupełnień operatu.
Warto podkreślić, że oczekiwanie, iż rzeczoznawca udzieli merytorycznych wyjaśnień i logicznie umotywuje zastosowane rozwiązania, nie narusza jego niezależności zawodowej ani nie obniża rangi zawodu. Przeciwnie – taka postawa wzmacnia wizerunek rzeczoznawcy majątkowego jako osoby zaufania publicznego, gotowej w sposób profesjonalny i odpowiedzialny uzasadniać przyjęte rozwiązania. Gotowość do merytorycznego wyjaśniania i uzasadniania przyjętych rozwiązań nie narusza niezależności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego ani nie obniża rangi zawodu. Przeciwnie – wzmacnia jego wizerunek jako osoby zaufania publicznego. To także wyraz jego profesjonalizmu zawodowego, potwierdzenie wysokich standardów etycznych i odpowiedzialności zawodowej. Takie postępowanie buduje zaufanie i wzmacnia rangę zawodu.
Wartość dowodowa operatu szacunkowego oraz poprawność jego sporządzenia w kontekście obowiązujących przepisów prawa powinna zostać oceniona przez organy orzekające w sprawie, które zobowiązane są przede wszystkim zbadać, czy operat jest jasny, logiczny, spójny, wiarygodny, czy nie zwiera błędów matematycznych, czy zastosowana w nim metoda szacowania odpowiada prawu i została poprawnie wyjaśniona przez rzeczoznawcę, zaś wyciągnięte przez niego wnioski nie są ze sobą sprzeczne. Negatywna ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa, gdy prosta analiza ich treści budzi wątpliwości, co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięcia istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. Do tego nie jest konieczna procedura zawarta w art. 157 ugn.
W orzecznictwie występuje pogląd, że ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracji publicznej i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości elementów. W takiej sytuacji, prawidłowo pod względem formalnym sporządzony operat, budzący uzasadnione wątpliwości, wymaga wyjaśnienia (wyrok NSA z dnia 15.09.2016 r., II OSK 3065/14).
Ocena merytoryczna.
Trzeci obszar – ocena operatu w zakresie wiadomości specjalnych – pozostaje w pełni zastrzeżony dla organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych. Organy administracji i sądy nie mają uprawnień ani kompetencji do oceny poprawności metodyki wyceny, wyboru podejścia czy doboru nieruchomości porównawczych. Stanowisko to znajduje potwierdzenie w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego, który wielokrotnie podkreślał, że szczegółowa analiza treści operatu przez organy lub sądy administracyjne jest możliwa tylko w zakresie formalnym lub logicznym, ale nie merytorycznym w rozumieniu wiadomości specjalnych. Zgodnie z art. 154 ust. 1 ugn, to wyłącznie rzeczoznawca majątkowy decyduje o wyborze podejścia i metody wyceny, technice szacowania, doborze nieruchomości przyjmowanych do porównań. Tym samym, jeśli operat spełnia formalne wymagania i nie zawiera błędów logicznych lub obliczeniowych, jego treść – jako wynik wiedzy eksperckiej – pozostaje poza zakresem swobodnej oceny przez organ lub sąd.
Jak wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 26.07.2017 r. (I OSK 2665/15) „zasadniczo dalece ograniczona jest kontrola merytoryczna operatu szacunkowego jako dowodu podczas kontroli zaskarżonej przez sąd administracyjny, albowiem nie może on podważać wiadomości specjalnych, jakimi dysponuje rzeczoznawca, czy zastępować ich własną oceną.”
Zwrócić należy uwagę, że operat szacunkowy jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości wycenianej nieruchomości. Kwestia weryfikacji operatów szacunkowych została uregulowana w art. 157 ust. 1 ugn, jednakże o potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w przytoczonym przepisie decyduje powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości co do prawidłowości jego sporządzenia (wyrok NSA 10.04.2015 r., I OSK 1923/13). To bowiem organ administracji ustalający odszkodowanie ma obowiązek dokonać oceny operatu szacunkowego we własnym zakresie.
ROLA RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO W PROCEDURZE OPINIODAWCZEJ
Procedura opiniodawcza prowadzona na podstawie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami to formalny mechanizm oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych. Znajomość zasad tej procedury oraz jej praktycznych konsekwencji stanowi istotny element świadomego zarządzania odpowiedzialnością zawodową. W procedurze tej występują zwykle trzy podmioty:
- zlecający ocenę,
- zespół oceniający (co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych, czyli arbitrzy),
- autor operatu szacunkowego, również rzeczoznawca majątkowy.
Powody, dla których operat szacunkowy kierowany jest do oceny.
Powszechnie wskazuje się, że podstawowym powodem kierowania operatu szacunkowego do oceny prawidłowości jego sporządzenia w trybie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami są „istotne, nie dające się usunąć wątpliwości i zastrzeżenia co do jego wiarygodności dowodowej”. W praktyce jednak przyczyny te często mają zupełnie inny charakter. Z moich doświadczeń wynika, że decyzja o skierowaniu operatu do oceny pojawia się najczęściej w sytuacjach, gdy spór między stronami osiąga najwyższy poziom emocji i konfliktu. W takich przypadkach nie chodzi o rzeczywiste wątpliwości co do poprawności sporządzenia operatu, ale przede wszystkim o kwestionowanie wyniku wyceny, który nie odpowiada oczekiwaniom stron.
Dotyczy to szczególnie spraw, w których w grę wchodzą znaczne wartości majątkowe lub rozstrzygnięcia o istotnych skutkach finansowych. Zarówno w moich postępowaniach przed Komisją Arbitrażową, jak i przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej, poziom emocji był ściśle powiązany z wymiarem finansowym sporu.
Podobne obserwacje pojawiają się także w wypowiedziach innych rzeczoznawców majątkowych, zarówno w literaturze, jak i w rozmowach nieformalnych. W sprawach, w których operat szacunkowy pełni kluczową rolę dowodową, konflikty i nieporozumienia najczęściej koncentrują się nie tyle wokół formalnej prawidłowości operatu, ale wokół samej wartości nieruchomości przyjętej w wycenie. To właśnie ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego wartość staje się głównym źródłem sporów i rozbieżności, będąc osią problemów związanych z oceną wyceny. Wnioski te potwierdzają, że w wielu przypadkach procedura opiniodawcza jest wykorzystywana nie jako narzędzie merytorycznej weryfikacji, ale jako środek presji lub element gry negocjacyjnej, mający na celu zakwestionowanie wyniku wyceny.
Jak często operaty szacunkowe kierowane są do oceny?
Komisja Arbitrażowa Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (PFSRM) w Warszawie w sprawozdaniu z działalności za okres od 13 grudnia 2022 r. do 20 maja 2025 r., poinformowała, że:
- w 2023 rozpatrywała 49 spraw, oceniono 76 operatów, wydano 67 opinii negatywnych i 9 pozytywnych,
- w 2024 rozpatrywała 33 sprawy, oceniono 45 operatów, wydano 38 opinii negatywnych i 7 pozytywnych,
- w 2025 zostało nadanych 16 numerów spraw, większość z nich jest nadal w toku, jednak do dnia sporządzenia sprawozdania wydano już 5 opinii negatywnych i żadnej opinii pozytywnej.
Pomorskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych (PTRM) w Gdańsku w sprawozdaniu Komisji Arbitrażowej rok 2023 podało, że w tym roku Komisja zajmowała się 12 sprawami, wydała 9 opinii, w tym 8 z oceną negatywną i 1 opinię z oceną pozytywnie warunkową.
Ponieważ postepowanie opiniodawcze jest odpłatne – obecnie sięga kwot kilkunastu tysięcy złotych za wydanie opinii na temat jednego operatu szacunkowego – decyzja o skierowaniu operatu do oceny jest z reguły rozważana również pod względem ekonomicznym. Przytoczone dane pokazują, że liczba operatów kierowanych do procedury opiniodawczej jest bardzo niska, ale skala wydawanych ocen negatywnych jest znacząca.
Tylko niewielki odsetek operatów szacunkowych trafia do oceny komisji arbitrażowych, co świadczy o tym, że procedura ta ma charakter wyjątkowy, a nie powszechny. Warto jednak zauważyć, że wśród tych niewielu przypadków zdecydowana większość ocen kończy się wynikiem negatywnym.
Nie oznacza to, że większość sporządzonych operatów jest wadliwa. Dane te, w połączeniu z praktycznymi obserwacjami prowadzą do wniosku, że do procedury opiniodawczej trafiają przede wszystkim sprawy wyjątkowo konfliktowe, w których spór między stronami dotyczy nie tylko formalnej prawidłowości operatu, ale przede wszystkim samego wyniku wyceny i jego finansowych konsekwencji.
A więc w gruncie rzeczy chodzi o wiadomości specjalne.
Cytowane wcześniej wyniki pracy niektórych komisji, mogłyby sugerować, że tych wiadomości specjalnych nie posiadamy - a przynajmniej nie mają ich ci, których operaty szacunkowe trafiły do procedury opiniodawczej. Ale gdybyśmy ich naprawdę nie mieli, nie nosilibyśmy, często z dumą, tytułu rzeczoznawcy majątkowego. Warto więc zadać sobie pytanie: dla kogo my, rzeczoznawcy majątkowi, sporządzamy operaty szacunkowe? Kto jest naszym rzeczywistym odbiorcą? To właśnie dla tych odbiorców — sądów, organów administracji publicznej, przedsiębiorców, właścicieli nieruchomości — jesteśmy specjalistami. To tu nasza wiedza specjalistyczna znajduje zastosowanie i tu dostarczamy realną wartość.
Dla kogo?
Dla rzeczoznawców majątkowych i kandydatów
Dla organizacji zawodowych
Dla wszystkich, którzy chcą zadbać o jakość i rzetelność w środowisku
Dlaczego warto?
Bo procedura opiniodawcza może dotyczyć operatu każdego rzeczoznawcy
Bo podaję w kilku prostych krokach, jak przygotować się do oceny
Bo warto wiedzieć, jak zachować profesjonalizm i spokój w trudnej sytuacji
Bo ten materiał, to gotowy punkt wyjścia do wewnątrzśrodowiskowej dyskusji i zmiany
Dostępny do pobrania w formacie PDF
Język: rzeczowy, profesjonalny, klarowny