Jak ustalić faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (FSU) w warunkach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym?
Kompleksowo i szeroko odpowiadam na to pytanie w opracowaniu pod tytułem "Faktyczny sposób użytkowania nieruchomości w warunkach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym" (LINK). W końcowej części opracowania, obejmującego 120 slajdów, przedstawiam procedurę, w 10 kolejnych krokach, jak ustalać FSU. W tym poradniku, przedstawię kilka z nich. Warto zaznaczyć, że nie odpowiadam na pytanie, jak ustalić faktyczny sposób użytkowania w warunkach ustawy o gospodarce nieruchomosciami, tj. w rozumieniu art. 154 ust. 3 ugn. Tym zagadnieniem zajmuję się w innym opracowaniu.
Zanim przejdę do meritum, kilka słów wprowadzenia. Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 7 lipca 2023 r. wprowadziła nowe brzmienie art. 37 oraz art. 87 upzp, zamieniając zwrot „faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości" na „faktyczny sposób użytkowania nieruchomości”. W uzasadnieniu do nowelizacji podano, iż zmiany te służą nadaniu spójnej terminologii między przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym a art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Czy nadanie spójnej terminologii, poprzez zamianę zwrotu “faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości” na “faktyczny sposób użytkowania nieruchomości” ma wpływ na sposób wyceny i wartość nieruchomości w warunkach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym? W Komentarzach do upzp, jak dotychczas, podkreśla się, że zmiana ta nie wpłynie na dotychczasowy sposób wykładni przepisów art. 37 i art. 87 upzp. Uważnie śledzę nowe orzecznictwo sądowe, jak coś się w tym temacie zmnieni, dam znać.
Jedną z podstawowych zasad, o jakiej należy pamiętać przy ustalaniu FSU, jest fakt, że faktyczny sposób użytkowania nieruchomości ma znaczenie tylko wtedy, gdy przed datą uchwalenia nowego planu miejscowego, dla danego terenu nie obowiązywał plan miejscowy. Z mojej dotychczasowej praktyki wynika, że jest 5 takich sytuacji/przypadków, w których należy ustalić FSU. Wszystkie przypadki, wraz ze szczegółowym opisem, wskazaniem podstawy prawnej i wzorami do obliczeń, znajdują się we wspomnianym wyżej opracowaniu.
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie zawiera definicji FSU. W orzecznictwie sądowym, najczęściej występująca wykładnia tego przepisu to: przez "faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości" należy rozumieć wyłącznie stan rzeczywisty nieruchomości przed uchwaleniem planu, a nie potencjalne możliwości jej zagospodarowania.
Jak zatem rozumieć ów stan rzeczywisty nieruchomości przed uchwaleniem planu i w jaki sposób go ustalić? Oto kilka podpowiedzi:
Ustalenie faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości winno nastąpić w sposób wszechstronny.
Konieczna jest staranna analiza stanu faktycznego/rzeczywistego nieruchomości. Potencjalne oraz hipotetyczne możliwości zagospodarowania nieruchomości nie mogą być podstawą ustalania faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości.
Ustalenie faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości prowadzi się wykorzystując wszelkie i dostępne dane o nieruchomości i opiera się na zebranym materiale dowodowym w toku postępowania.
Materiał dowodowy obejmuje w szczególności: oględziny nieruchomości, charakter zabudowy występującej na nieruchomości, wszelkie dokumenty źródłowe, akty notarialne, księgi wieczyste, plany miejscowe, aktualne i nieobowiązujące, decyzje o warunkach zabudowy, decyzje o ustaleniu lokalizacji celu publicznego, pozwolenia na budowę, dane z rejestru gruntów i budynków, dane z geodezyjnej ewidencji sieci uzbrojenia terenu, dane o podatkach (rolny, leśny, od nieruchomości). Materiał dowodowy mogą stanowić również dowody z zeznań świadków, fotografie, mapy satelitarne, ortofotomapy, zdjęcia lotnicze oraz inne dokumenty.
Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy zostało wykluczone i nie może być źródłem informacji przy ustalaniu faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości.
Po wiecej zapraszam TUTAJ.
Kompleksowo i szeroko odpowiadam na to pytanie w opracowaniu pod tytułem "Faktyczny sposób użytkowania nieruchomości w warunkach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym" (LINK). W końcowej części opracowania, obejmującego 120 slajdów, przedstawiam procedurę, w 10 kolejnych krokach, jak ustalać FSU. W tym poradniku, przedstawię kilka z nich. Warto zaznaczyć, że nie odpowiadam na pytanie, jak ustalić faktyczny sposób użytkowania w warunkach ustawy o gospodarce nieruchomosciami, tj. w rozumieniu art. 154 ust. 3 ugn. Tym zagadnieniem zajmuję się w innym opracowaniu.
Zanim przejdę do meritum, kilka słów wprowadzenia. Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 7 lipca 2023 r. wprowadziła nowe brzmienie art. 37 oraz art. 87 upzp, zamieniając zwrot „faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości" na „faktyczny sposób użytkowania nieruchomości”. W uzasadnieniu do nowelizacji podano, iż zmiany te służą nadaniu spójnej terminologii między przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym a art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Czy nadanie spójnej terminologii, poprzez zamianę zwrotu “faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości” na “faktyczny sposób użytkowania nieruchomości” ma wpływ na sposób wyceny i wartość nieruchomości w warunkach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym? W Komentarzach do upzp, jak dotychczas, podkreśla się, że zmiana ta nie wpłynie na dotychczasowy sposób wykładni przepisów art. 37 i art. 87 upzp. Uważnie śledzę nowe orzecznictwo sądowe, jak coś się w tym temacie zmnieni, dam znać.
Jedną z podstawowych zasad, o jakiej należy pamiętać przy ustalaniu FSU, jest fakt, że faktyczny sposób użytkowania nieruchomości ma znaczenie tylko wtedy, gdy przed datą uchwalenia nowego planu miejscowego, dla danego terenu nie obowiązywał plan miejscowy. Z mojej dotychczasowej praktyki wynika, że jest 5 takich sytuacji/przypadków, w których należy ustalić FSU. Wszystkie przypadki, wraz ze szczegółowym opisem, wskazaniem podstawy prawnej i wzorami do obliczeń, znajdują się we wspomnianym wyżej opracowaniu.
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie zawiera definicji FSU. W orzecznictwie sądowym, najczęściej występująca wykładnia tego przepisu to: przez "faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości" należy rozumieć wyłącznie stan rzeczywisty nieruchomości przed uchwaleniem planu, a nie potencjalne możliwości jej zagospodarowania.
Jak zatem rozumieć ów stan rzeczywisty nieruchomości przed uchwaleniem planu i w jaki sposób go ustalić? Oto kilka podpowiedzi:
Ustalenie faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości winno nastąpić w sposób wszechstronny.
Konieczna jest staranna analiza stanu faktycznego/rzeczywistego nieruchomości. Potencjalne oraz hipotetyczne możliwości zagospodarowania nieruchomości nie mogą być podstawą ustalania faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości.
Ustalenie faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości prowadzi się wykorzystując wszelkie i dostępne dane o nieruchomości i opiera się na zebranym materiale dowodowym w toku postępowania.
Materiał dowodowy obejmuje w szczególności: oględziny nieruchomości, charakter zabudowy występującej na nieruchomości, wszelkie dokumenty źródłowe, akty notarialne, księgi wieczyste, plany miejscowe, aktualne i nieobowiązujące, decyzje o warunkach zabudowy, decyzje o ustaleniu lokalizacji celu publicznego, pozwolenia na budowę, dane z rejestru gruntów i budynków, dane z geodezyjnej ewidencji sieci uzbrojenia terenu, dane o podatkach (rolny, leśny, od nieruchomości). Materiał dowodowy mogą stanowić również dowody z zeznań świadków, fotografie, mapy satelitarne, ortofotomapy, zdjęcia lotnicze oraz inne dokumenty.
Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy zostało wykluczone i nie może być źródłem informacji przy ustalaniu faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości.
Po wiecej zapraszam TUTAJ.